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靖鉴强博客

政经 策略 原点智慧

 
 
 

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深圳市企业经营战略研究会会长,深圳大学管理学院特邀教授,中国经营大师论坛执行主席,天助联合物联网络平台联席会议主席,著有<说教者><中国古代贤人智慧>,《我是最伟大奇迹》、《中国经营大师的智慧》《原点智慧》等著作。 联系邮箱:shenzhenbaijue@163.com。

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不要太纠结房价的涨与跌  

2011-11-15 12:03:59|  分类: 时事评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这两年,舆论和社会各方面普遍纠结于房市,房地产波动似乎成为了当前中国最重要的经济事件,股市跌得一塌糊涂也没有人怎么关注,这当然足以证明房地产对于中国经济的重要性。

我们不妨看一下和谐理论的根基,所谓和谐是指事物之间处于一种相对稳定和融洽的关系状态。经济也一样,各个行业之间应该是均衡发展的,从这个角度,房地产显然太过于一枝独大,前些年的发展,因为受制于国家总体发展速度,它甚至某种程度上绑架了中国经济。

一些经济学家和一些地产界的头面人物一直有一个观点,认为房价压不下来,一是让看国家要不要发展,要发展就要靠土地经济;二是地方财政的紧缺也要靠土地来救急,其实言下之意就是,暂时国家是没有办法拉住这匹脱缰的行业野马的。

这种惯性思维基本上讲的也是事实。房地产牵及行业太多,对基层政府制约太大,这也是政府很难下决心的原因;

当然,另一方面,一些代表民意或者自命为代表民意的人士天天喊着房价要降,民众因为房价不堪重负也怨声载道,似乎,政府出手干预楼市是因为顺应民意。

我认为,这两种意见基本上都不怎么着调。我在两年前就讲个一个观点,政府干预房地产行业是因为地产行业缺乏自律,一味追逐暴利,这棵大树把经济发展的养分都吸走了,实业的、股市的、民间热钱、海外资本,国家也看出了这样一味走下去的严重后果,经济出现了严重的不协调,这叫阴虚阳亢,是在短视的透支自己,就像一个年轻人本来就阳气旺盛,还天天喝壮阳酒,倒是强壮风光,但可能不到中年就已经废了。行业缺乏自觉和政府政策的战略导向不足是主要原因。民意不过是这种现实反映出来的表象。

其实,我们经常讲道家思维,道家思维有一个很直观的思维就是所有事物的根源都是相互制约的,叫高下相倾、音声相合,这种一阳独大的现象会激发自然制约它的力量,前提是推动趋势者的自觉。政府选择了更简单的方法,既然政府有控制土地资源的能力,那么,就用土地的杠杆来大量的建设廉租、保障房,这看起来好像是被地产行业逼出来的,但实际上是必然选择。我记得当时纠结这个观点时,甚嚣尘上的看法是这会带来腐败。会不会带来腐败是另一个问题,是衍生的问题,这里关键是决策的取舍。腐败可以是无处不在的,出现了再去用各种制度和方法治理腐败就是,彻底商品化就不会有腐败吗?可能更多更深!

我认为,政府是在用自己掌握的资源平衡市场,这才是问题的关键,也是解决问题症结的正确道路。叫着房价必涨的人用的理论没有错,是西方的纯市场理论,但这些人忘了,中国不是纯自由的市场,中国是国家主体经济,国家对经济的控制在自由与干预之间寻找着平衡,这是中国特色,有人说不知道到什么是中国特色的社会主义,这就是!中国文化的根基是平衡,是阴阳的相合相冲,所以中国不会也不能完全走向西方的所谓自由经济,这是文化使然,也是制度使然,至少在未来的20年内,这是一种最富智慧的经济制度。

我经常讲,中国的管理者要学会道家治国的思维,不要拘泥于理论,也不要拘泥于制度之争,顺势而为,不断前瞻的推动趋势,尽可能少的使用急功近利的方法,不平衡了,就要想办法挖掘趋势保持平衡,这样中国可能走得慢一些,但这是最快的方法,因为少走弯路,反而可以做到最快,这叫慢中快,也是道家智慧。

那么,很多人会说,这样房地产会不会崩盘?这里可能要梳理清崩盘的概念。如果说崩盘指的是全国各地都出现很多房地产开发商都跑了,像海南96-98年左右到处都是烂尾楼,别墅拿来养猪,最后,银行不得不成立自己专门的资产公司来管理扔下房产,我认为这是最坏也不过如此的局面。天道是公平的,或者说,市场是公平的,地产商赚了钱现在再赔回去一些,银行这些年在地产上大捞了一把,再赔回去一些,炒房的人供不起了断臂扔掉一些,这都很正常,出来混帐总是要还的。

从国家的角度讲,当然不希望出现如此的局面,但真的如此,所谓的崩盘影响的可能只是地产商们和投资房产的炒房者,大量廉租保障房的建设足以支撑对地产连带行业的拉动。很多人会担心地方政府财政会垮。其实这是杞人忧天,海南06年房产所谓崩盘时垮了吗?地产受到抑制,政府再大力扶持中小企业,随着减免税收等政策的落实,大批资金会流向制造业和服务业,产业升级成为可能,各级政府受益的是长远,所以,我们回归道家思维,政府应该预估到这种可能出现的情况,保持前瞻,现阶段配套的要推出真正的优惠和扶持科技创新、制造业、中小企业的得力措施,真正实现实业的复兴和高盈利,如此,地产的梗阻才会真正解除,而股市的问题跟着也会迎刃而解。

有人在夸张可能崩盘的局面,说这种局面出现银行都快破产了,然后房价一跌老百姓都去银行取钱挤兑买房,那不是象美国一样次贷危机了。这是小儿科的想法。第一,房价跌得时候,没人去抢,抢的人可能都保障房了;第二,银行也没那么容易被拖垮,因为银行大多是国家的,少报些利润就是。第三,地产商们若果现在还死撑着不降价,血管里流的是肮脏的资本的血液而不是道德的血液,到那时是自己找死,别人是管不了的。

现在,是考验地产行业经营智慧的时候,若果还是一种博弈的心态,若果没有行业的自觉,我们前边说的崩盘的局面很可能会出现。但如果这个行业抛弃暴利的思维,真正回归企业服务社会的本源,主动竞争和根据成本来定价,房地产行业就会实现软着陆,需求一直存在,只不过这种需求被暴利给遏制了,这是地产商拯救自己和拯救自己行业的最后机会。当然对政府来说,保持政策的一贯性,不要半途而废停止调控也是重中之重,否则这次梗阻解决不了,地产问题就会成为阻碍中国经济的永远的“老大难”问题,土地经济走了30年,我们按30年一个周期算,围绕土地发展经济的也应该终止了,它应该更为适度和理性才是。

所以,不要纠结房价,要看趋势,要知道这是以地产行业调整为标志的深层结构的整个经济模式的调整。未来中国的机会在于制造业升级和服务业深化。随着制造业和服务业转型完成,三十年一个周期的成层结构调整才能完成。对地产商们来说,机会仍然存在,那就是广大的乡村和无数的城镇个性化的崛起,高下相倾,资本总是在往低处流动的,未来30年,中国的一个巨大的低地就是乡村和小城镇,我们唯一希望的是没有思想的地产行业不要未来把所有中国的乡村变成一个模样!

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