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靖鉴强博客

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深圳市企业经营战略研究会会长,深圳大学管理学院特邀教授,中国经营大师论坛执行主席,天助联合物联网络平台联席会议主席,著有<说教者><中国古代贤人智慧>,《我是最伟大奇迹》、《中国经营大师的智慧》《原点智慧》等著作。 联系邮箱:shenzhenbaijue@163.com。

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为什么是房地产?因为你够强悍  

2010-04-30 11:35:00|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五力模型是研究行业的好工具,用它来看地产行业,很多不明白的东西会就明白。

五力讲的是供方、买方、新进入者和替代品以及行业内的竞争,这五种力量在左右着一个行业的发展,任何一种力量的改变和不均衡都会带来行业格局的变化,比如前一阶段,大国企进入地产,地产大佬们为什么惊呼连连?新进入者要来分利了,这不是闹着玩的。好在国家严令禁止了,如果像任志强所说市场经济,国家不要干预,地产就会真的弄出更多的泡沫,最后可能就难以收拾了。国企很听话,这个力暂时没危险了。

另一个力是替代品。现在看,廉租房、安居房就是替代品,它不暴利,是民生产品,只要国家把握好节奏、制定好制度推着,地产行业大概就崩不了盘,因为它会起到分流、稳定市场的作用,地产想虚高也高不到哪儿去。这一力是平衡力。

另外几个力是有问题的。供方方面,土地供应应该没什么大变化,有问题的是银行货币投放太多,是对付金融危机拉动经济的副产品。钱多至少有两个问题:一是拍卖抬高地价了;一是不差钱的地产商捂盘抬高房价了。这个力的问题现在还没有解决。买方方面,现在有大问题,出现了以投资保值的大量的炒房族,他们不希望房价跌。问题就出在这儿:我们知道,所有的行业,买方都是希望买到的产品价格越低越好,现在,炒房族把这一市场规律给颠覆了,买的东西越高越好,房价于是越来越高。所以,不要听所谓的专家或地产界的企业家胡扯,政府现在紧二套房这剂药,从行业的角度看下的是很准的,因为这个不正常太有问题了,它直接蒙蔽了地产商的眼睛,这跟捡钱一样,楼越捂越值钱,市场简直是太火了、需求简直是太旺了,不买楼的现在后悔吧。结果,现在好多真正有需求的人买了,涨了,也后悔,当房奴就等于卖身一辈子。

现在,行业出问题与这个买方的力有直接关系。出来的钱太多了,没有出口。股市问题更多,炒股基本都套在半空了。做制造业,金融危机。所以,给热钱找个出口不要只想着去堵,还得疏,得降低税负,鼓励创业、扶持制造业、支持中小企业升级,举个例子,你做新产业、新农业、新能源,、制造业等给你返税、退税,有实惠有利益资本自然就分流了。这是题外话,题内话是这些钱堆在这一力上,买方这个力太强了,破坏了行业的基本态势:一个行业,基本态势是必须有竞争的,现在,不用了,大家都捂着,天天涨就是了。

现在的房地产行业,行业基本态势已经坏了,因为,它基本已经没有了竞争。没有竞争对一个行业是致命的陷阱,是这个行业真正的问题。换言之,只有充分竞争的行业才是健康的行业,才能产生真正伟大的企业,比如,家电业、IT业等等,没有竞争,大家都享受着行业的暴利,这是最好的事了,但所有研究行业的人都明白,这也是最坏的事,这是要猝死的标志,就好像一个人,他吃的所有东西都给吸收了,没有一个负面的能量对抗,一直肥胖下去结局就是猝死。所以,有人担心房地产崩盘是有道理的,因为它最好的时候也是转向最坏时候的开始,这么一直虚涨下去,最后是整个行业的崩溃猝死。

行业五力模型分析中,这个行业内相互竞争的力应该是个常态,其他的因素和其它的力还都是外部因素,整正能够促进行业良性发展的是行业内部的竞争,在早些年,我们还可以在地产企业间发现这种竞争的态势,那时的地产业基本还是正常的,现在,真的是一个“太好的时候”。问题是,这个行业的企业家们似乎并不明白这一点,他们组成的圈子意识和圈子文化也在破怀着这个行业的生态平衡,他们缺乏行业危机意识,缺乏基本的理智内省和反思能力,他们到现在还在叫叫嚷嚷的叫着涨价有理、规范无理,拿一些半瓶子醋的理论轮着板斧与风车大战,真的叫无知得可爱、眼光短浅得可爱、刚愎自用得可爱。

一个行业能不能发展取决于行业生存模式,也取决于行业领导人的思想力和远见。我在去年12月20日曾写文章说房地产业是中国最没有思想的行业,我认为到现在地产业的精英们仍在验证着他们的没有思想。

古人说:无欲则刚,现在地产界的大佬们刚不起来,很虚弱,因为欲望太强;古人又说:物壮则老,现在,地产业和地产业的家们够壮,够牛气,所以,任志强问:为什么又是地产?也许,正确的回答应该是:因为你够强悍!

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